بزرگنمایی:

پایگاه خبری نوید تربت:http://www.navidtorbat.ir

نوید تربت- وحید سالارمقدم- سید محمد باقر طباطبایی، رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک شهرستان تربت‌حیدریه در یک گفت‌وگوی اختصاصی و چالشی با پایگاه خبری نوید تربت به نکاتی مهمی در مورد عدم ثبت قرارداد اجاره بین موجران و مستاجران اشاره نمود.خواندن این مصاحبه نکات مهمی را برای موجران و مستأجران روشن می نماید.

س: این روزها بازار اجاره یکی از دغدغه‌های اصلی مردم است، از افزایش اجاره‌بها گرفته تا تمدید قرارداد، تخلیه، ودیعه و اختلافات موجر و مستأجر. اما می‌خواهیم درباره موضوعی سوال کنیم که شاید خیلی از مردم هنوز از تبعات آن خبر ندارند؛ ثبت نکردن قرارداد اجاره،آیا واقعاً عدم ثبت قرارداد می‌تواند برای موجر گران تمام شود؟

ج: بله، و اتفاقاً این موضوع را باید جدی گرفت. متأسفانه بعضی موجران تصور می‌کنند ثبت قرارداد فقط یک کار اداری یا گرفتن یک کد رهگیری است؛ در حالی که قانون برای ثبت قرارداد اجاره تکلیف مشخص کرده است. مطابق قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجاره‌بها، موجران مکلف‌اند قرارداد اجاره را در سامانه‌های مقرر قانونی ثبت کنند. اگر قرارداد در مهلت قانونی ثبت نشود یا اطلاعات خلاف واقع ثبت شود و بعداً اختلاف به مراجع قضایی برسد، موضوع می‌تواند تبعات سنگینی برای موجر داشته باشد.

س: یعنی اگر موجری بگوید «من و مستأجر با هم توافق داریم، نیازی به ثبت نیست»، ممکن است بعداً خودش گرفتار شود؟

پرداخت 50 درصد ارزش اجاره املاک در صورت عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع

ج: دقیقاً. قانون حتی برای این موضوع ضمانت اجرای مشخص گذاشته است. اگر عدم ثبت یا ثبت خلاف واقع احراز شود و پرونده در موضوعاتی مانند تخلیه، مطالبه اجور معوقه یا مطالبه اجرت‌المثل مطرح شود، مرجع رسیدگی‌کننده موظف است موضوع ثبت قرارداد را بررسی کند و در صورت احراز شرایط قانونی، موجر را به پرداخت 50 درصد ارزش اجاره املاک موضوع ماده 54 قانون مالیات‌های مستقیم در مدت قرارداد به نفع دولت محکوم کند. علاوه بر آن، ممکن است موجر برخی تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی مربوط را نیز از دست بدهد.

س: پس این همان چیزی است که مردم می‌گویند «موجر نقره‌داغ می‌شود»؟

ج: اگر بخواهیم عامیانه بگوییم، بله؛ اما تأکید می‌کنم این مبلغ جریمه خودکار صرفِ ثبت نکردن در هر شرایطی نیست. باید شرایط قانونی وجود داشته باشد و موضوع در مرجع قضایی مربوط احراز شود. ولی همین ضمانت اجرا نشان می‌دهد که نباید ثبت قرارداد را شوخی گرفت.

س: حالا از طرف مستأجر نگاه کنیم. چرا مستأجر باید اصرار داشته باشد قراردادش ثبت شود؟

ج: چون ثبت قرارداد فقط برای حمایت از موجر نیست؛ مستأجر هم از قرارداد ثبت‌شده نفع می‌برد. وقتی مبلغ ودیعه، اجاره‌بها، مدت قرارداد و تعهدات طرفین به شکل شفاف ثبت شده باشد، در صورت اختلاف، وضعیت حقوقی طرفین روشن‌تر است. ضمن اینکه در برخی خدمات و تسهیلات مرتبط با اجاره، از جمله فرآیند درخواست تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن، داشتن قرارداد ثبت‌شده می‌تواند برای اثبات رابطه استیجاری اهمیت داشته باشد؛ البته دریافت تسهیلات منوط به داشتن شرایط و ضوابط اعلامی مراجع مربوط است.

س: یعنی ممکن است مستأجر به خاطر اینکه قراردادش را ثبت نکرده، در استفاده از بعضی خدمات و تسهیلات هم با مشکل مواجه شود؟

ج: ممکن است ثبت نبودن قرارداد، اثبات رابطه استیجاری را در برخی فرآیندها دشوار کند. بنابراین توصیه من این است که مستأجر هم فقط به دنبال پیدا کردن خانه نباشد؛ به دنبال قرارداد امن و قابل استناد باشد.

س: یک سؤال صریح‌تر؛ چرا بعضی موجران از ثبت قرارداد فرار می‌کنند؟

ج: دلایل مختلفی دارد؛ گاهی از روی ناآگاهی است، گاهی تصور می‌کنند ثبت قرارداد برایشان دردسر ایجاد می‌کند و در مواردی هم ممکن است فرد بخواهد مبلغ واقعی یا شرایط واقعی قرارداد را ثبت نکند. اما توصیه من روشن است: اگر قرارداد قانونی است، از ثبت قانونی آن نترسید. مبلغ واقعی را ثبت کنید، مدت واقعی را ثبت کنید و اطلاعات واقعی طرفین را وارد کنید.

س: بعضی‌ها می‌گویند «ما فامیل هستیم، اعتماد داریم، یک قولنامه دستی می‌نویسیم.» این اعتماد کافی نیست؟

ج: اعتماد ارزشمند است، اما جای قرارداد صحیح را نمی‌گیرد. اتفاقاً قرارداد برای زمانی نوشته می‌شود که اختلاف به وجود می‌آید. امروز ممکن است موجر و مستأجر رابطه بسیار خوبی داشته باشند، اما فردا ممکن است بر سر مبلغ ودیعه، اجاره‌بها، تمدید قرارداد یا تخلیه اختلاف پیدا کنند. آنجا دیگر جمله «ما به هم اعتماد داشتیم» مشکل را حل نمی‌کند.

افزایش اجاره‌بها تابع مقررات و مصوبات قانونی مربوط است

س: برویم سراغ افزایش اجاره‌بها. مستأجر می‌گوید توان پرداخت افزایش جدید را ندارد و موجر هم می‌گوید «ملک خودم است و هر مبلغی بخواهم می‌گیرم». قانون چه می‌گوید؟

ج: هیچ‌کدام از این دو نگاه مطلق درست نیست. موجر حق مالکیت دارد، اما افزایش اجاره‌بها تابع مقررات و مصوبات قانونی مربوط است. مستأجر هم حقوق قانونی دارد، اما در مقابل تعهدات خودش را نیز باید انجام دهد. حقوق یک طرف، تکالیف طرف دیگر را از بین نمی‌برد.

س: اگر مستأجر اجاره ندهد و ملک را هم تخلیه نکند، چه؟

ج: موجر حق دارد حقوق خودش را از مسیر قانونی مطالبه کند. قانون فقط برای مستأجر حق ایجاد نکرده است. اما موجر هم نباید شخصاً اقدام به بیرون کردن مستأجر، تعویض قفل یا قطع انشعابات کند. مسیر قانونی باید طی شود.

س: و برعکس، اگر قرارداد تمام شده باشد ولی مستأجر تخلیه نکند؟

ج: باز هم باید از مسیر قانونی اقدام شود. همان‌طور که مستأجر نمی‌تواند حقوق مالک را نادیده بگیرد، مالک هم نمی‌تواند برای اجرای حق خودش اقدام خودسرانه انجام دهد.

س: یکی از اختلافات جدی هم پول پیش است. مستأجر می‌گوید «ودیعه من را بدهید»، موجر می‌گوید «ملک خسارت دیده یا اجاره عقب افتاده». چطور جلوی این اختلاف را بگیریم؟

ج: از همان روز اول. وضعیت ملک، مبلغ ودیعه، اجاره‌بها، مدت قرارداد، شرایط تخلیه و تعهدات طرفین باید دقیق نوشته و ثبت شود. اگر خسارتی وجود دارد، باید مستند باشد و مطابق قرارداد و قانون تعیین تکلیف شود. مشکل از جایی شروع می‌شود که طرفین می‌گویند «بعداً درستش می‌کنیم».

قرارداد شفاف، بیمه رابطه موجر و مستأجر است

س: پس پیام شما این است که قرارداد را برای روز اختلاف تنظیم کنیم، نه فقط برای روز توافق؟

ج: دقیقاً. قرارداد شفاف، بیمه رابطه موجر و مستأجر است.

س: نقش مشاور املاک در این میان چیست؟ آیا مشاور فقط قرارداد را می‌نویسد؟

ج: خیر. مشاور املاک حرفه‌ای باید اطلاعات قرارداد را دقیق و واقعی ثبت کند، الزامات قانونی را رعایت کند و طرفین را نسبت به تعهداتشان آگاه کند. قانون برای مشاور املاکی که قرارداد را ثبت نکند یا اطلاعات خلاف واقع وارد کند نیز مسئولیت و ضمانت اجرا پیش‌بینی کرده است.

س: یعنی اگر مشاور املاک بگوید «لازم نیست ثبت کنیم»، مردم باید به این حرف اعتماد کنند؟

ج: خیر. مردم باید بدانند که قانون از همه بالاتر است. مشاور املاک باید در مسیر قانونی حرکت کند. من به همکاران صنف هم تأکید می‌کنم که قرارداد را صرفاً برای دریافت حق‌الزحمه تنظیم نکنند؛ قرارداد باید به نحوی تنظیم شود که حقوق هر دو طرف حفظ شود.

س: آقای طباطبایی، اگر بخواهید یک هشدار خیلی صریح به موجران تربت‌حیدریه بدهید، چه می‌گویید؟

ج: می‌گویم: موجر محترم، قرارداد ثبت‌نشده را ساده نگیرید. شاید امروز فکر کنید با ثبت نکردن قرارداد چیزی از دست نمی‌دهید، اما اگر فردا اختلاف ایجاد شود، همین موضوع می‌تواند برای شما تبعات مالی سنگینی داشته باشد. قانون ضمانت اجرای 50 درصد ارزش اجاره را در شرایط مقرر پیش‌بینی کرده است. پس چرا باید چنین ریسکی را قبول کنید؟

شرط دریافت تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن، ثبت صحیح قرارداد است

س: و توصیه شما به مستأجران چیست؟

ج: مستأجر محترم، قبل از پرداخت ودیعه و تحویل گرفتن ملک، قرارداد را دقیق بخوانید و از ثبت قانونی آن مطمئن شوید. اگر واجد شرایط دریافت تسهیلات کمک‌ودیعه مسکن هستید، ثبت صحیح قرارداد می‌تواند در فرآیند اثبات رابطه استیجاری و درخواست تسهیلات طبق ضوابط مربوط اهمیت داشته باشد.

س: و حرف آخر؟

ج: حرف آخر من به مردم تربت‌حیدریه این است،نه موجر دشمن مستأجر است، نه مستأجر دشمن موجر،هر دو طرف وقتی قرارداد شفاف و قانونی داشته باشند، هم حقوقشان بهتر حفظ می‌شود و هم احتمال اختلاف کاهش پیدا می‌کند.امروز ممکن است ثبت قرارداد چند دقیقه بیشتر زمان ببرد؛ اما همین چند دقیقه می‌تواند فردا از ماه‌ها اختلاف، هزینه و رفت‌وآمد جلوگیری کند.

قرارداد را ثبت کنیم؛ اطلاعات واقعی را ثبت کنیم؛ حقوق خودمان را جدی بگیریم.

این توصیه من به عنوان رئیس اتحادیه صنف مشاوران املاک شهرستان تربت‌حیدریه به همه موجران، مستأجران و همکاران صنفی است.